题目内容
（请给出正确答案）
封面（略）
致估价委托方函
甲县房屋征收办公室：
受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》（甲县建拆字［××］第××号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。
简答题官方参考答案
（由简答题聘请的专业题库老师提供的解答）
更多“某镇房屋征收评估报告”相关的问题
（封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
致委托方函
××指挥部、××中心：
受贵单位的委托，我公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。
依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积
上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告
上海××房地产估价有限公司
封面(略)
目录(略)
致委托方函
×××先生：
受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：
房地产总价：人民币41600000元
大 写：肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5950元/m2
大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整
上海××房地产估价有限公司
法定代表人：×××
2001年5月31日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件
1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；
(2)有一段合理交易时间；
(3)在此期间房地产市场保持稳定；
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。
3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。
4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。
5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。
（封面、目录、注册房地产估价师声明略）
致委托方函
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下：
一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号
二、目录（略）
三、致委托估价方函（略）
四、注册房地产估价师声明（略）
五、估价的假设和限制条件（略）
六、××别墅房地产估价结果报告
（一）委托估价方
××市恒通房地产开发公司
（二）受理估价方
××市房地产估价事务所
（三）估价对象概况
1．土地情况
A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
估价结果报告
一、估价委托方
名称：中国太平洋保险公司××办事处
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估价方
名称：略
法定代表人：×××
地址：略
估价资质等级：房地产国家壹级
估价资格证书：略
三、估价目的
确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。
四、估价对象概况
（一）估价缘由
本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。
（二）估价对象实体状况
估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。
（三）事故损伤情况分析
该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。
经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。
（四）估价范围
估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。
五、价值时点
2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、估价依据
1．《中华人民共和国保险法》。
2．国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-1999》。
4．《××市房屋修缮工程预算定额》。
5．××市城乡建设委员会有关文件。
6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。
7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。
七、估价原则
1．独立、客观、公正原则。
2．合法原则。
3．价值时点原则。
4．替代原则。
5．最高最佳利用原则。
八、估价方法
（一）本次估价所采用的方法
估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。
由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。
（二）成本法的定义
本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。
十、注册房地产估价师（略）
十一、估价作业期
2011年5月21日至5月24日。
十二、实地查勘期（略）
十三、估价报告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）估价的技术思路
估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。
测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该"修坏如新"，而不能"修坏如旧"。
由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。
（二）工程造价计算表
工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。
1．拆除工程（见下表）
5．定额直接费
1项+2项+3项+4项=4114.97（元）
6．造价
（1）基价直接费：4114.97元
（2）综合费：（1）×15.73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）
（3）劳动保险费：（1）×3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）
（4）利润：（1）×6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）
（5）允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元
（6）定额编制及定额测定费：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）
（7）税金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）
（8）造价：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估价结果确定
（指错题）某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告封面估价项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估估价委托人：××人民法院房地产估价机构：××房地产评估有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：××××）×××（注册号：××××）估价报告出具日期：×××××致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
(二)2013月6月20日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100平方米的住宅，其中，10平方米自行改为商业用房，另还自行搭建了5平方米违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅己出租，租期3年，年租金为30000元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/平方米。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为()。A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
征收补偿李某房屋的建筑面积为()。A.90平方米
B.100平方米
C.110平方米
D.115平方米
李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为()元。A.4650
B.5100
C.5700
D.5800
征收李某房屋的补偿额应不低于()万元。A.50
B.59
C.100
D.109
李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为()。A.向出具报告的房地产估价机构咨询
B.另行委托其他房地产估价机构重新估价
C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价
D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定
请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！
警告：系统检测到您的账号存在安全风险
为了保护您的账号安全，请在“简答题”公众号进行验证，点击“官网服务”-“账号验证”后输入验证码“”完成验证，验证成功后方可继续查看答案！
