从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。

房地产估价收益法的运营费用中，不包括（）。

从房地产估价角度来说,下列对“建筑物“描述正确的是()

从房地产估价角度来说,下列对“建筑物”的描述正确的是()

抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。判断对错并分析。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）

计算题。某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受偿款，则该商业房地产的抵押价值为( )万元。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）

计算题。某在建写字楼的总建筑面积为30000m2,预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让,预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/(m2·天),每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%,该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。2014年《房地产开发理论与方法》真题）

计算题。某商铺共二层，总建筑面积200m2。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/ m2，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/ m2，三层租金是一 层租金的0.6 倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺以目前开始计算的10年持有期末转上时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。 （2017年《房地产开发理论与方法》真题）

计算题。某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年年底该酒店附近新建工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为( ) 万元。（2014年《房地产开发理论与方法》真题）

某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（ ）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）