查看估价对象房屋室内环境污染状况时,对室内来源的污染物,应重点查看()。 A.墙体承
查看估价对象房屋室内环境污染状况时,对室内来源的污染物,应重点查看()。
A.墙体承重材料
B.竹质的家具
C.装修装饰材料
D.家用电器
查看估价对象房屋室内环境污染状况时,对室内来源的污染物,应重点查看()。
A.墙体承重材料
B.竹质的家具
C.装修装饰材料
D.家用电器
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象实物状况(略)
(二)估价对象权益状况(略)
(--)估价对象区位状况(略)
四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、价值定义:估价对象于估价时点的公开市场价值
六、估价时点:2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号);
3.《房地产估价规范》(GB/T50291--1999);
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号);
5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》;
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号);
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号);
8.《房屋拆迁许可证》(证号:×规拆许(2008)第××号);
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等;
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
八、估价原则(略)
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃,交易实例容易搜集,故可采用市场法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备,故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告使用期限(略)
(二)
估价对象为A城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为2008年9月5日至9月10日,房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象实物状况(略)
(二)估价对象权益状况(略)
(三)估价对象区位状况(略)
四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。
六、价值时点:2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。
3.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。
5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。
8.《房屋拆迁许可证》(证号:×规拆许[2008]第××号)。
9.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场彳g息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
八、估价原则(略)
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业店面交易活跃,交易实例容易搜集,故可采用市场法进行评估;由于A市建筑安装工程造价资料比较齐备,故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告使用期限(略)
本次估价背景情况如下:
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查看和市场调查时,从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断:
(一)估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。
3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失真,本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053年6月19日,剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看,不能确认估价对象在估价时,点的状况与实地查看之曰的状况保持一致,提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地查看时,观察到估价对象外部完整正常,但不能确定其有无内部缺陷,本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不对其他目的负责任,超出此范同使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据× ×市当前房地产市场的特征,本房地产估价报告应用有效期为半年,即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内,如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响,应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用,未经本公司同意,不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
A.未来,估价对象为未来状况
B.现在,房地产状况也为现在
C.现在,估价对象为未来状况
D.现在,估价对象为过去状况
A.价值时点为现在,估价对象状况为现在状况
B.价值时点为现在,估价对象状况为未来状况
C.价值时点为未来,估价对象状况为现在状况
D.价值时点为未来,估价对象状况为未来状况
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