下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。..

第1题

下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。第 1

下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

第 16 题在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。

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第2题

下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关

下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

第 7 题上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明？

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第3题

（一）下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。一、估

（一）下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。

一、估价项目名称

××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

二、委托估价方（略）

三、受托估价方（略）

四、估价目的

本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据

五、估价依据

1．《中华人民共和国土地管理法》

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《城镇土地估价规程》

4．土地估价委托书

5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料

六、估价基准日

2009年12月31日

七、估价日期

2009年12月30日至2010年1月5日

八、地价定义

待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。

九、估价结果

估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：

评估土地面积：2504. 1 m2；

单位面积地价：4069. 07元／m2；

总地价：10189358元；

大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币）。

十、需要特殊说明的事项

（一）假设条件

(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。

(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律，法规。

(5)委托方提供的资料属实。

（二）估价结果和估价报告的使用

(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。

(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。

(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

十一、土地估价师签字

1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

十二、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：×××

（土地估价机构公章）

2010年1月5日

请根据上述内容回答以下问题：

1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。

2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。

3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？

4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是 ()（只有1个选项）。

A．评估对象的规划开发程度

B．评估对象的实际开发程度

C．根据委托方要求划定的开发程度

D．根据资产评估要求界定的开发程度

5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指()只有1个选项）。

A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性

B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实

C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果

D．委托方应该承担资料不实的责任

6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

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第4题

属于土地估价技术报告构成要素的有（）。

A.总述

B. 摘要

C. 估价对象描述及地价影响因素分析

D. 估价对象界定

E. 土地估价过程

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第5题

属于土地估价技术报告构成要素的有（）

A．总述

B．摘要

C．估价对象描述及地价影响因素分析

D．估价对象界定

E．土地估价过程

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第6题

下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因（答题时

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。

(4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。

(5)××县基准地价成果资料。

(6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。

(7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。

(8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。

六、估价基准日

二○○七年六月二十六日。

七、估价日期

二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。

八、地价定义

本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：116元/m2。

总地价：348.29万元。

总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。

估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。

十、需要特殊说明的事项

(一)估价假设条件

(1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。

(3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(二)报告使用的限制条件

(1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。

(2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。

(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

(4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。

(三)土地估价结果有效条件

(1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。

(2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。

(3)委托方提供的资料真实、有效。

(四)其他需要说明事项

(1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

(2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。

(3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。

十一、土地估价师签字

估价师姓名估价师证号签名

××× ××××× (签字)

十二、土地估价机构

××评估有限公司(公章)

二○○七年五月十六日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。

2．土地权利状况

根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。

3．土地利用状况

根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m2，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。

3．个别因素(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

1．替代原则(略)

2．需求与供给原则(略)

3．变动原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法选择

估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准

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第7题

一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（)A

一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。()

A．正确

B．错误

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第8题

一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（）。

A.封面；目录

B.致委托人函；估价师声明

C.估价结果审核

D.估价技术报告及附件

E.估价结果报告

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第9题

一份完整的估价报告通常由以下儿部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附

件。()

A．正确

B．错误

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第10题

下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断（有删减，标注“略”

下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。

“……

(一)基本思路(略)

(二)公式

作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：

V=A—P—T

式中 V——土地价格；

A——房地产交易价格；

P——房屋现值；

T——交易税费。

(三)计算过程

项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500m2。

1．房地产总价值

房地产总价值采用收益法确定。

(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/(m2·月)，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=[7500×100×12×(1-10%)]万元/年=810万元/年

(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810×10%万元/年=81万元/年

(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%万元/年=162万元/年

(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/m2(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%万元/年=17.25万元/年

(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5‰，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰万元/年=2.59万元/年

(6)年纯收益。年纯收益=(810-81-162-17.25-2.59)万元/年=547.16万元/年

(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)

(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。

(9)房地产总价值。将上述数据代入公式：V=A/r×[1-1/(1+r)n，可得：房地产总价值=547.16/7.95%×[1-1/(1+7.95%)31万元=6240.06万元

2．房屋现值

房屋价值一重置成本×成新率。

(1)重置成本。重置成本=7500×2300万元=1725万元

(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率：[1-(1-1%)×29/60]×100%=52%。

(3)房屋现值。房屋现值=1725×52%万元=897万元

3．交易税费

房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。

4．地价的确定

根据公式

地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费

=(6240.06-897-0)万元

=5343.06万元

……”

问题

1．除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平？

2．上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。

3．请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。

4．上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。

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下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项

下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。一、估价项