××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）

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第1题

××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。二、估

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

总价=9430×7800元=7355万元

(二)在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2．测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。

①续建工程费及管理费等。

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等 150万元，合计3490万元。

②投资利息。

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：

3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元

③销售税费。

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费

14183×6%万元=851万元

3．在建写字楼的评估价值

总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元

六、估价结果

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

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第2题

（一)（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)××置业公司部分房地产

(一)

(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司

法定代表人：×××

住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所

法定代表人：×××

住所：××市××路××号

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000平方米,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，己将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前

正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为估价对象抵押贷款提供依据。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米,其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200平方米、3800平方米、430平方米、120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前己投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。

估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值釆用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/平方米);总价=9430×7800=7355(万元)。

(二)在建写字楼的估价

1.首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元);

年运营费用：3215×55%=1768(万元);

净收益：有效毛收入一运营费用=3215-1768=1447(万元);

收益年期取50年;

报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%;

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2.测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。

(1)续建工程费及管理费等

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490

(2)投资利息

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1}=101(万元)。

(3)销售税费

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。

3.在建写字楼的评估价值

总价值：14183-3490-101-851=9741(万元)。

六、估价结果确定

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟巻佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

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第3题

房地产估价报告通常由八大部分组成，包括()等。

A.估价委托书

B.致估价委托人函

C.估价委托合同

D.估价结果报告

E.估价技术报告

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第4题

甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日

2、甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。

2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？

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第5题

（二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。

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第6题

A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。按照规定，目前顺风房地产估价有限公司最少应有（）名以上专职注册房地产估价师。

A.5

B. 8

C. 10

D. 15

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第7题

上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告上海××房地产估价有限公司封面（略)目录（略)致委托方函 ××

上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告

上海××房地产估价有限公司

封面(略)

目录(略)

致委托方函

×××先生：

受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：

房地产总价：人民币41600000元

大写：肆仟壹佰陆拾万元整

单位建筑面积均价：人民币5950元/m2

大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

上海××房地产估价有限公司

法定代表人：×××

2001年5月31日

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件

1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：

(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；

(2)有一段合理交易时间；

(3)在此期间房地产市场保持稳定；

(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。

2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。

3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。

4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。

5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。

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第8题

A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。根据经济学原理，甲公司2010年的经济成本为（）万元。

A.750

B. 1500

C. 2000

D. 2850

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第9题

A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。顺风房地产估价有限公司在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热，采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（）。

A.需求曲线已向右上方移动

B. 需求曲线已向左下方移动

C. 需求量已在需求曲线上向下移动

D. 需求量已在需求曲线上向上移动

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第10题

A县二级资质甲房地产开发有限责任公司（以下简称甲公司）于2004年6月设立。甲公司2010年销售收入达到1500万元，并获得了正常利润。甲房地产开发有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一级资质房地产估价机构顺风房地产估价有限公司，负责提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。顺风房地产估价有限公司在房地产市场分析报告关于影响商品房需求的因素分析中，不应包括（）。

A.消费者偏好

B. 消费者的收入水平

C. 开发商对商品房未来价格的预期

D. 消费者对商品房未来价格的预期

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