测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。

2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。

算式1：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价

算式2：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原合同出让价

算式3：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价

算式4：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价

最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

回答以下问题。

1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。

2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？

3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。

4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？

5．谈谈你对制订补地价政策方面的建议？

估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为()。

A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况

B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算

C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告

D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为()万元。

A．36

B．40

C．90

D．100

的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为()。

A．36万元

B．40万元

C．90万元

D．100万元

A.符合法律规定

B.需先办理抵押贷款审批手续

C.建设用地规划审批手续不全

D.未办土地出让手续，应补办出让手续、补交出让金

A.根据信息系统评估指标预警结果

B.通过对纳税申报资料、行业税负监控结果等数据进行对比分析

C.结合评估指标、评估模型的测算结果确定评估对象

D.根据长期积累的经验确定评估对象

A.1600

B.地价×0.2+720

C.地价×0.2+800

D.地价×0.2+880

贷款，并委托某土地评估公司进行地价评估。甲公司所能提供的土地批准文件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。

在该种情况下，根据《城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地()。

A．符合法律规定

B．需先办理抵押贷款审批手续

C．建设用地规划审批手续不全

D．未办土地出让手续，应补办出让手续、补交出让金

元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20％。

根据上述条件回答：

开发商的利润额为()万元。

A．1600

B．地价×0．2十720

C．地价×0．2+800

D．地价×0．2+880

元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。

根据上述条件回答下列问题。

开发商的利润额为()万元。

A．1600

B．地价×0.2+720

C．地价×0.2+800

D．地价×0.2+880