上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影

请阅读后回答相关问题。1.确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似．规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／m2，比准租金B= 311. 50元／m2，比准租金C=280. 88元／m2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=(295. 60+311. 50+280. 88)元／m2÷3=295. 99元／m22．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积为9 015 m2）房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9 015 m2×295. 99元／m2=2134680元3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费一房地年总收益×3%=2134680元×3%=64040元(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费一房屋重置价×2%=9 015 m2×750元／m2×2%=135225元(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。旁屋年保险费一房屋重置价×0.2%= 9 015 m2×750元／m2×0. 2%=13522元(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税一房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元营业税一房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元税金合计一房产税十营业税=(206162+106734)元=362896元(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费一房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期=9 015 m2×750元／m2×（1－0）/35=19 3179元(6)房地出租年总费用一管理费十维修费十保险费十税金十房屋年折旧费=(64040十135225+13522+362896 +193179)元=768862元4．计算房地纯收益房地年纯收益一房地出租年总收益一房地出租年总费用=(2134680-768862)元=1365818元5．计算土地纯收益(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值一房屋重置价×房屋成新度=9015 m2×750元／m2×75%=5070938元房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938元×10%=507094元土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益= (1365818-507094)元=858724元6．计算土地价格总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／（1+土地还原利率）使用年期]= 858724／8 %×[1-1／(1+8%)35]元=10008428元土地单价=10008428元/2504. l m2=3996. 82元／m2（注：土地面积为2504. I m2）

请根据上述报告片断回答以下问题：

上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是()。（只有一个选项正确，并请填在括号内）

房地出租中管理费的计算方法有()计算。

采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括()。

利用收益还原法求算地价时，下列（）不是总收益产生的形式

利用收益还原法求算地价时，下列中（)不是总收益产生的形式。A．土地租金B．房屋租金C．房地出租的租金

采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）

一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元／平方米，月费用（含建筑物折旧费）为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地复原利率为9％，建筑物的复原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月要求：（1）计算房地合一的房地产总年收入；（2）计算年总费用；（3）计算房地合一的房地产的年纯收益；（4）计算建筑物的年纯收益；（5）计算土地的年纯收益；（6）计算土地的复原收益价值。（计算结果以”元“为单位，取整数）。

总收益计算方法包括()

一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，

根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有()。