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提问人：网友wirth1 发布时间：2022-01-06
[多选题]

某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

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第1题
（二）某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000㎡，规划容积率为1．5。该公司计划在2年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100万元（建筑面积），管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有（）。

A.停车率

B.建筑密度

C.绿地率

D.拆建比

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第2题
某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000㎡，规划容积
率为1.5。该公司计划在2年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100万元(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。

在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有()。

A.停车率

B.建筑密度

C.绿地率

D.拆建比

下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有()。A.房屋建筑安装工程费

B.公共配套设施建设费

C.开发利润

D.勘察设计和前期工程费

陈某购买了该住宅项目中的一套住宅，其中套内房屋使用面积78.5㎡，套内墙、柱体面积12.5㎡，未封闭阳台水平投影面积6㎡，分摊共有建筑面积6rr12，按套内使用面积计算的价格为3800元/㎡，按住宅建筑面积计算的价格为()元/㎡。A.2896

B.2983

C.3075

D.3173

2008年6月初汪某在购买了该项目的一套住宅，建筑面积为125㎡，按售房合同约定，单价为3200元/㎡，首付款为16万元，余款分两次付清，其中，第一次支付60%，第二次支付40%，付款时间分别为半年后和1年后，月还款利率为0.4%。该套住宅实际价格为()万元。A.39.21

B.39.23

C.40.80

D.40.82

若该住宅项目开发所需资金除资本金解决40%外，其余60%的资金分别通过银行贷款和企业上市各取得一半，该公司筹集资金的方式为()。A.直接融资

B.公募

C.间接融资

D.信托

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

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第3题
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了5年，
预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8．5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．92．36

B．114．65

C．94．68

D．110．45

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第4题
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.65.27

B.88.36

C.91.52

D.103.48

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第5题
某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000m2，规划容积率为1.5。该公司计划在1.5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100元/m2(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有()。

A.停车率

B.建筑密度

C.绿地率

D.拆建比

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第6题
根据下列材料回答下列各 题。 某房地产开发公司通过摘牌方式，以1 800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为 12 000 ㎡，规划容积率为1．5。该公司计划在2年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部 售给甲集团公司。若开发成本为1100万元(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3％，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。 在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有()。

A.停车率

B.建筑密度

C.绿地率

D.拆建比

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第7题
某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使
用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为()。

A．90.52万元

B．91.52万元

C．92.52万元

D．93.52万元

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第8题
某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

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第9题
某房地产开发公司以1200万元取得了lhm 2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1～4层为建筑面积相同的商业用房，第5～16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m2，各层为建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于()类建设用地。

A.一

B.二

C.三

D.四

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