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下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
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假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时,根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途”的规定。说明理由。
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估价师调查得知,估价对象所在区域商服基准地价为3000元/m2(基准日为2007年1月1日),其中,商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息,判断谚公司土地2008年7月1日价值,并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。
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根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。
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某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意,将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款,如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理,不作为重新供地批复,所以开发商按照当地政策补交地价,并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。
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在“地价定义”一项中,设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是()
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假定委托方需贷款300万元,该地贷款率为60%,该区域商业用地平均容积率为2.00,估价对象建筑占地面积为120m2,经过你的判断,估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示:简要计算步骤)。
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比较案例中,有挂牌出让案例,并且没有对挂牌方式进行价格修正,是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
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列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示:不少于8个)。
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谈谈你对制定补地价政策方面的建议。
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