“……
(一)基本思路(略)
(二)公式
作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：
V=A—P—T
式中 V——土地价格；
A——房地产交易价格；
P——房屋现值；
T——交易税费。
(三)计算过程
项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500m2。
1．房地产总价值
房地产总价值采用收益法确定。
(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/(m2·月)，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=[7500×100×12×(1-10%)]万元/年=810万元/年
(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810×10%万元/年=81万元/年
(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%万元/年=162万元/年
(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/m2(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%万元/年=17.25万元/年
(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5‰，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰万元/年=2.59万元/年
(6)年纯收益。年纯收益=(810-81-162-17.25-2.59)万元/年=547.16万元/年
(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)
(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。
(9)房地产总价值。将上述数据代入公式：V=A/r×[1-1/(1+r)n，可得：房地产总价值=547.16/7.95%×[1-1/(1+7.95%)31万元=6240.06万元
2．房屋现值
房屋价值一重置成本×成新率。
(1)重置成本。重置成本=7500×2300万元=1725万元
(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率：[1-(1-1%)×29/60]×100%=52%。
(3)房屋现值。房屋现值=1725×52%万元=897万元
3．交易税费
房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。
4．地价的确定
根据公式
地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费
=(6240.06-897-0)万元
=5343.06万元
……”
问题
1．除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平？
2．上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。
3．请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。
4．上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。
题目内容
（请给出正确答案）
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