题目内容
（请给出正确答案）
A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年
B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业
C.估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2
D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权
E.估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价
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更多“下面是关于土地估价假设条件的说法，（）属于假设条件应说明的范围。 A．估价对象土地”相关的问题
A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年
B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业
C.估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2
D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权
E.估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价
关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是()。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产己投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出
A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年
B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业
C.估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2
D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权
E.估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价
A.难以采用假设开发法进行估价,因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下,其价值也就不能确定,也就不能进行估价
B.如果在这种情况下仍然需要估价的话,估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价
C.当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是惟一实用的估价方法
D.可以从同时参加土地使用权拍卖出让,均是采用假设开发法估算报价的众多竞买者所愿意出的购买价格相差悬殊中反映出来
A.在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的
B.在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行
C.在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则
D.土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等
E.确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等
关于假设开发法与成本法的主要区别，下列说法错误的是（）。
A.成本法中的土地价值为已知
B.成本法中需要求取开发完成后的房地产价值
C.运用假设开发法估价时要测算房地产的重置价格
D.假设开发法需要求取土地的价值
（一）下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据
五、估价依据
1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《城镇土地估价规程》
4．土地估价委托书
5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日
2009年12月31日
七、估价日期
2009年12月30日至2010年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
评估土地面积：2504. 1 m2；
单位面积地价：4069. 07元／m2；
总地价：10189358元；
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币）。
十、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律，法规。
(5)委托方提供的资料属实。
（二）估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××
（土地估价机构公章）
2010年1月5日
请根据上述内容回答以下问题：
1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是 ()（只有1个选项）。
A．评估对象的规划开发程度
B．评估对象的实际开发程度
C．根据委托方要求划定的开发程度
D．根据资产评估要求界定的开发程度
5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指()只有1个选项）。
A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D．委托方应该承担资料不实的责任
6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《城镇土地估价规程》。
(4)土地估价委托书。
(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。
六、估价基准日
二○○五年十二月三十一日。
七、估价日期
二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。
评估土地面积：2504.1m2。
单位面积地价：4069.07元/m2。
总地价：10189358元。
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
(1)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
(2)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××
(土地估价机构公章)
二○○六年一月五日
请根据上述内容回答以下问题。
1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是()(只有1个选项)。
A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度
C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度
5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指•()(只有一个选项)。
A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D．委托方应该承担资料不实的责任
6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。
土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是()。
A．待估价商业宗地现状容积率0.8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0
B．委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途
C．委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0.5m2，估价时以土地使用证所载面积为准
D．估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定
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