某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:实例A为1250元/平方米,实例B为1420元/平方米。
(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C),房地年出租净收益为 105元/平方米,可收益年限50年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如表11-4,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
表11-3 地块与比较实例的影响因素修正指数比较因素
(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元/亩,土地开发费 1.5亿元/km2,土地开发周期为1年,当地银行贷款利率6%,土地开发利润率12%,土地增值收益率20%,土地还原利率7%,综合还原利率8%。