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提问人：网友tianhappy 发布时间：2022-01-06

[主观题]

（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商

业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

请问：

1．这样的做法有哪些错误？

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

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更多“（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商”相关的问题

第1题

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为

可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

问题：

1．这样的做法有哪些错误？

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？

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第2题

有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开

发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。

根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是()。

A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平

B．在全部经营期内持续增长

C．在全部经营期内保持不变

D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平

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第3题

某综合用途房地产，占地面积5000m2，建筑面积15000m2，容积率为3，每层建筑面积3750m2。其中，一、二层

为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为9600元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为9408元/m2，三层价格为9837.6元/m2，四层价格为8758.85元/m2。从而得出估价对象房地产的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)×3750=141016687.5元。请问：1．如此确定的最终结果是否正确？2．如何可以让结果更加准确？

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第4题

（三) 2010年5月，李某在w省A市（非经济特区)水康花园购买商品房一套。2009年8月，李某委托A市天一房

(三) 2010年5月，李某在w省A市(非经济特区)水康花园购买商品房一套。2009年8月，李某委托A市天一房地产中介服务公司，出租该住房，经天一房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2010年9月1日开始，为期2年，实际成交月租金800元。2011年3月，李某欲出售该房屋，又委托天一房地产中介服务公司实行独家代理销售，经天一房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约．契约中载明的成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门呢确认的评估价格为l8万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市春晖房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为l9万元。按国家规定，本例中，天一房地产中介服务公司应收的租赁代理费用最高为()元。

A.500

B.800

C.1000

D.1500

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第5题

（三）2010年5月，李某在W省A市（非经济特区）永康花园购买商品房一套。2010年8月，李某委托A市天一房地产中介服务公司，出租该住房，经天一房地产中介服务公司联系，李某与承租人张某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2010年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2011年3月，李某欲出售该房屋，又委托天一房地产中介服务公司实行独家代理销售，经天一房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为16万元。向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认的评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市春晖房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。如天一房地产中介服务公司代理销售不符合销售条件的商品房，可处以()罚款。

A.5000元以上1万元以下

B.1万元以上2万元以下

C.2万元以上3万元以下

D.3万元以上4万元以下

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第6题

(一)有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是()。

A.4%～5%

B.5%～6%

C.6%～7%

D.7%～8%

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第7题

某房地产开发公司于2004年7月取得A市7000m2商业用地50年国有土地使用权。2005年2月，完成工程进度近90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某健身机构签订了为期5年的租赁协议，其中租金低于市场租金的15%。该商业项目于2005年12月开发完成。由于急需资金，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地评估师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营。年租金水平为900元/m2。就上述内容，回答以下小题的问题。在对该土地进行评估时可采用的估价方法为()。

A.基准地价系数修正法

B.市场比较法

C.剩余法

D.收益还原法

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第8题

某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000m2商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/m2。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。就上述内容，回答下列小题的问题。该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是()。

A.挂牌

B.协议

C.租赁

D.拍卖

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第9题

某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为

金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为()。

A．8%

B．10%

C．12%

D．14%

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