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提问人：网友hf041018028 发布时间：2022-01-06

[主观题]

有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开

发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。

根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是()。

A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平

B．在全部经营期内持续增长

C．在全部经营期内保持不变

D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平

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更多“有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开”相关的问题

第1题

(一)有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是()。

A.4%～5%

B.5%～6%

C.6%～7%

D.7%～8%

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第2题

（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开

发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：、

房地产类型低风险高风险住宅 3%～4% 5%～6% 商业 5%～6% 7%～8% 工业 4%～5% 6%～7%第 12 题如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。

A．4%～5%

B．5%～6%

C．6%～7%

D．7%～8%

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第3题

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2

年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）？

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？（12分）

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第4题

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m2，建筑高度为24...

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m²，建筑高度为24m，地上6层，地下1层。该购物中心地下1层的主要使用功能为设备用房及物业管理用房（设备用房及物业管理用房建筑面积为2000m²，按建筑面积不大于1000m²划分为2个防火分区）和商店营业厅（商店营业厅建筑面积为22000m²，采用不开设门窗洞口的防火墙分隔成10000m²和12000m²两个部分，并且采用下沉式广场将其局部连通；按照建筑面积不大于2000m²划分为11个防火分区）；该购物中心地上1～6层每层的使用功能均为商店营业厅，每层建筑面积均为20000m²，均按建筑面积不大于5000m²划分为4个防火分区。该购物中心建筑总平面图如图1所示。该建筑按有关国家工程建设消防技术标准配置了自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统等消防设施及器材。

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m2，建筑高度为24... 某大型购物中心建筑，建筑面积为

该购物中心商店的疏散人数如何计算？

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第5题

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m2，建筑高度为24...

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m²，建筑高度为24m，地上6层，地下1层。该购物中心地下1层的主要使用功能为设备用房及物业管理用房（设备用房及物业管理用房建筑面积为2000m²，按建筑面积不大于1000m²划分为2个防火分区）和商店营业厅（商店营业厅建筑面积为22000m²，采用不开设门窗洞口的防火墙分隔成10000m²和12000m两个部分，并且采用下沉式广场将其局部连通；按照建筑面积不大于2000m²划分为11个防火分区）；该购物中心地上1～6层每层的使用功能均为商店营业厅，每层建筑面积均为20000m²，均按建筑面积不大于5000m²划分为4个防火分区。该购物中心建筑总平面图如图1所示。该建筑按有关国家工程建设消防技术标准配置了自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统等消防设施及器材。

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m2，建筑高度为24...某大型购物中心建筑，建筑面积为1

当该建筑地下商店营业厅总建筑面积大于20000m²时，应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。相邻区域确需局部连通时，应采取哪些措施进行防火分隔？

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第6题

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m2，建筑高度为24...

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m²，建筑高度为24m，地上6层，地下1层。该购物中心地下1层的主要使用功能为设备用房及物业管理用房（设备用房及物业管理用房建筑面积为2000m²，按建筑面积不大于1000m²划分为2个防火分区）和商店营业厅（商店营业厅建筑面积为22000m²，采用不开设门窗洞口的防火墙分隔成10000m²和12000m²两个部分，并且采用下沉式广场将其局部连通；按照建筑面积不大于2000m²划分为11个防火分区）；该购物中心地上1～6层每层的使用功能均为商店营业厅，每层建筑面积均为20000m²，均按建筑面积不大于5000m²划分为4个防火分区。该购物中心建筑总平面图如图1所示。该建筑按有关国家工程建设消防技术标准配置了自动喷水灭火系统、排烟设施和火灾自动报警系统等消防设施及器材。

某大型购物中心建筑，建筑面积为144000m2，建筑高度为24... 某大型购物中心建筑，建筑面积为

根据上述材料，该购物中心与周边建（构）筑物之间的防火间距应满足哪些规定？

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第7题

关于商业项目营销策略的说法，正确的有（）。

A.先租后售策略适合于老城区

B.售后返租策略可以吸引普通投资者

C.分层与分散出租策略适用于大型购物中心

D.拍卖销售策略适合于开发企业试探商铺价格

E.整体出租策略适合于商业价值低的商铺

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第8题

在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万m2，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200km。则该零售商业物业的类型最可能是（）。

A.区域购物中心

B.市级购物中心

C.地区购物中心

D.居住区商场

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第9题

法人商业用房贷款用于购置自营商业用房、自用办公用房或大型购物中心及其配套设施。（）

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第10题

假设对于该类房地产，银行一般按照房地产公开市场价值的80%发放抵押贷款。结合该大型购物中心的特

点，如果将该房地产用于抵押贷款，银行最可能采取的措施是()。

A．大型购物中心收益会随着商品经济的发展不断增加，因此可以考虑调高放款比率

B．该物业周边商业竞争激烈，未来收益应保守计算，因此银行会考虑调低放款比率

C．该物业未来可能用于出租，因此房地产回收周期长，银行会考虑不予放款

D．大型购物中心年收益较大，出于抵押贷款的风险考虑，银行会调高对该笔抵押贷款的年利率

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