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提问人：网友anonymity 发布时间：2022-01-06
[单选题]

资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A.建筑物的经济性贬值

B.建筑物的功能性贬值

C.土地的经济性贬值

D.土地的功能性贬值

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1天前
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更多“资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失”相关的问题
第1题
土地面积为2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为(  )。

A．250元/平方米  B．500元/平方米

C．1000元/平方米  D．4000元/平方米

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第2题
建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于(  )。

A．实体性贬值  B．经济性贬值  C．功能性贬值  D．有形折旧

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第3题
有一宗“七通一平”的待开发的建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3。拟开发建设写字楼，建设周期为2年。建筑费为3000元/平方米，专业费为300元/平方米，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。写字楼预计售价为8000元/平方米，管理费用、销售费用和销售税费预计为售价的20%。当地银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
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第4题
某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。
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第5题
在房地产市场巾收集到5个与被估房地产类似的交易实例，见表4-10。

表4-10 5个类似交易实例

交易实例

净收益/(元/年·平方米)

交易价格/(元/平方米)

折现率/%

1

180

2100

8.57

2

160

1800

8.89

3

185

2000

9.25

4

240

2400

10.00

5

200

2200

9.09

对以上5个交易实例求算术平均值，可得到折现率为？

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第6题
某宗地土地用途为住宅用地，面积5000平方米，容积率为2.5，为某市一级用地，已完成“三通一平”，至评估基准日剩余使用年限为70年。某市2004年12月一级住宅用地基准地价为2000元/平方米。要求：评估该宗地2008年12月31日的价值。
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第7题
某一选取的交易实例的成交地价为800元/平方米，土地使用权剩余年限为30年，而估价对象的土地剩余年限为20年，土地的资本化率为8%，则土地使用年限修正后的地价？
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第8题
某城市某用途土地容积率修正调整系数如表4-5所示。某交易实例地价1000元/平方米，容积率1.6，被估宗地规划容积率1.2，计算待估宗地的地价。

表4-5 某城市某用途土地容积率修正调整系数

容积率

0.1

0.4

0.7

1.1

1.2

1.4

1.6

1.8

2.5

3.0

修正系数

0.5

0.6

0.8

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.6

1.8

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第9题
有两个交易实例A和B，交易价格分别为3000元/平方米、3500元/平方米。分别采用直接比较法和间接比较法对区域因素进行修正(表4-3、表4-4)。

表4-3 区域因素修正表(直接比较法)

区域因素

被估房地产

交易实例A

交易实例B

交通情况

25

26

26

城市规划

25

22

28

商服繁华程度

25

23

27

综合环境

25

24

25

总分值

100

95

106

表4-4 区域因素修正表(间接比较法)

区域因素

标准房地产

被估房地产

交易实例A

交易实例B

交通情况

25

23

24

24

城市规划

25

23

20

25

商服繁华程度

25

24

23

28

综合环境

25

21

20

21

总分值

100

91

87

98

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第10题
某宗地面积15000平方米，是通过城镇土地出让而取得的。土地出让金为每亩30万元，拆迁费为每亩10万元，开发成本为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年，第一年投入开发成本占总开发成本的40%，其余的开发成本在第二年投入。开发商要求的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%。试评估土地的价值。
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