装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下:
1.预计估价对象装修改造的工期为1年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的97%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。 建设工程教育网整理
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元,假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选):
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下:
求取可比实例报酬率表
序号
项目
案例A
案例B
案例C
案例D
1
租金[元/(m2·月)]
150
80
82
85
2
剩余收益年限n/年
40
46
47
46
3
房地产售价V/(元/m2)
10000
6900
6500
6700
4
报酬率
9.994%
7.909%
8.092%
8.005%
注:上表计算结果无误。
报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V,则
购买现厂房的税费总额=V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2