题目内容
（请给出正确答案）
采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示()。
A．房地产净收益按一固定数额逐年递增
B．房地产净收益按一固定数额逐年递减
C．房地产净收益按一固定比率逐年递增
D．房地产净收益按一固定比率逐年递减
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采用收益法测算房地产价格时，公式V=(作图)表示()。
A．房地产净收益按一固定数额逐年递增
B．房地产净收益按一固定数额逐年递减
C．房地产净收益按一固定比率逐年递增
D．房地产净收益按一固定比率逐年递减
A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减
A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减
采用收益法测算房地产价格时，
A．房地产净收益按－固定数额逐年增
B．房地产净收益按－固定数额逐减压
C．房地产净收益按－固定比率额逐年增
D．房地产净收益按－固定比率额逐年减
在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用()的测算结果。
A.收益法
B.成本法
C.比较法
D.假设开发法
下列土地估价中的技术处理不正确的是()。
A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例
B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度
C．收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得
D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
A.收益法适用于估价对象是数量较多且容易友生交易的房地产
B.在房地产保险及其他损害赔偿中，一般采用市场法估价
C.收益法是以预期原理为基础的
D.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价
E.成本法的基本公式是：房地产价格一重新购建价格一折旧
有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。 建设工程教育网整理
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表
序号
项目
案例A
案例B
案例C
案例D
1
租金[元/（m2·月）]
150
80
82
85
2
剩余收益年限n/年
40
46
47
46
3
房地产售价V/（元/m2）
10000
6900
6500
6700
4
报酬率
9.994%
7.909%
8.092%
8.005%
注：上表计算结果无误。
报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％
取整报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则
购买现厂房的税费总额=V×3％
七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2
A.选用合适的收益法公式计算收益价值
B.预测估价对象的未来收益
C.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
D.求取报酬率或资本化率、收益乘数
E.测算估价对象的重新购建价格
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