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提问人：网友anonymity 发布时间：2022-01-06
[单选题]

在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。

A.实际总收益—实际总费用

B.实际总收益—客观总费用

C.客观总收益一实际总费用

D.客观总收益一客观总费用

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第1题
房地产估价方法除比较法、成本法、收益法三大基本方法外，还有（）。

A. 假设开发法

B. 长期趋势法

C. 路线价法

D. 基准地价修正法

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第2题
在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用(  )评估较为合适。

A．成本法  B．市场比较法  C．残余估价法  D．收益法

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第3题
资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以(  )体现出来。

A．建筑物的经济性贬值  B．建筑物的功能性贬值

C．土地的经济性贬值  D．土地的功能性贬值

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第4题
土地面积为2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为(  )。

A．250元/平方米  B．500元/平方米

C．1000元/平方米  D．4000元/平方米

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第5题
建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于(  )。

A．实体性贬值  B．经济性贬值  C．功能性贬值  D．有形折旧

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第6题
有一宗“七通一平”的待开发的建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3。拟开发建设写字楼，建设周期为2年。建筑费为3000元/平方米，专业费为300元/平方米，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。写字楼预计售价为8000元/平方米，管理费用、销售费用和销售税费预计为售价的20%。当地银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
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第7题
某钢筋混凝土结构的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元/平方米，经济耐用年限为60年，土地使用权性质为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，该类建筑物的重置价格为4000元/平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。每年需支付的管理费用为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本的1%，其他税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。
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第8题
在房地产市场巾收集到5个与被估房地产类似的交易实例，见表4-10。

表4-10 5个类似交易实例

交易实例

净收益/(元/年·平方米)

交易价格/(元/平方米)

折现率/%

1

180

2100

8.57

2

160

1800

8.89

3

185

2000

9.25

4

240

2400

10.00

5

200

2200

9.09

对以上5个交易实例求算术平均值，可得到折现率为？

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第9题
某宗地土地用途为住宅用地，面积5000平方米，容积率为2.5，为某市一级用地，已完成“三通一平”，至评估基准日剩余使用年限为70年。某市2004年12月一级住宅用地基准地价为2000元/平方米。要求：评估该宗地2008年12月31日的价值。
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